I mutui sono una forma di finanziamento immobiliare fornita da banche ed enti finanziari autorizzati, e rivolta a privati e ditte che abbiano bisogno di liquidità per comprare, costruire o ristrutturare case ed edifici. Le caratteristiche principali che distinguono i mutui dai prestiti sono la destinazione del finanziamento, la durata medio-lunga e la richiesta, da parte dell'ente creditore, di una garanzia ipotecaria iscritta generalmente sull'immobile da acquistare. Per loro natura, i mutui sono richiesti da famiglie e lavoratori con contratti a tempo indeterminato, o da imprese e ditte che abbiano bisogno di locali in cui condurre la propria attività. La banca o l'ente finanziario si premura di accertare il reddito del richiedente e il valore dell'immobile mediante apposita perizia; il prestito concesso ammonta mediamente al 70-75% dell'esborso complessivo. Le modalità di rimborso del mutuo sono specificate nel cosiddetto "piano di ammortamento" inserito nel contratto, che prevede solitamente rate mensili (o anche trimestrali e semestrali) costituite da una quota capitale e da una quota di interessi. Il tasso di interesse nei mutui può essere fisso o variabile, così come la rata può essere costante nel tempo o mutevole. I mutui per l'acquisto di prima casa godono di agevolazioni fiscali garantite dallo Stato. La legge fondamentale sui mutui in Italia è data dal Dlgs 385/1993, noto anche come Testo unico in materia bancaria. Le condizioni dei mutui possono essere rinegoziate nel tempo, e il finanziamento può essere trasferito senza oneri da una banca a un'altra. La durata dei mutui varia in genere dai 5 ai 30 anni, ma ci possono essere casi eccezionali in cui il contratto è prolungato a 40 o persino 50 anni.